外國人在日本買房完整指南 2026：貸款資格、購屋流程與稅務完整說明

先講最重要的一句：日本原則上不限制外國人買房，但真正的門檻在貸款、語言與持有管理

台灣人常會先問：「外國人可以在日本買房嗎？」

答案是：原則上可以。 日本不像某些國家那樣，對外國人購買住宅或公寓設置全面限制。只要你找到物件、談好價格、完成契約、付款與登記，法律上通常沒有因為你是台灣人就不能買。

但這題真正麻煩的地方，從來不是「能不能買」，而是下面這幾件事：

• 貸款貸不貸得到
• 你是否真的看得懂契約與重要事項說明
• 買完之後能不能長期持有、繳稅、管理、出租或處分

如果你只是先想像「日本房子比台北便宜」，那通常還離真正能買的狀態很遠。

外國人在日本買房的法律地位：所有權本身通常不是問題

可以買什麼？

多數情況下，外國人可以購買：

• 中古マンション
• 新築マンション
• 一戶建
• 土地

你取得的是和日本人類似的不動產權利，不會因為你是外國人，產權就自動比較弱。

真正要留心的是「買得到」和「用得好」

法律可買，不等於銀行願意借；銀行肯借，也不等於那間房就適合你。尤其對在日台灣人來說，語言能力、在留資格穩定度、收入型態與長住計畫，往往比國籍本身更影響結果。

永住者 vs 非永住者：貸款條件差在哪裡？

永住者：選擇通常明顯比較多

若你已是 永住者，或家庭條件、收入結構很穩，申請日本一般銀行房貸通常會順利不少。銀行在看的是：

• 在留資格是否穩定
• 在日工作年資
• 年收入與負債比
• 信用紀錄
• 物件本身價值

對永住者來說，房貸比較接近日本本地人的審查邏輯，雖然不會保證過件，但起點明顯較友善。

非永住者：不是不能貸，而是更挑條件

沒有永住的人，通常會遇到這些現實：

• 有些銀行直接不收
• 有些銀行收，但要求較高頭期款
• 有些會特別看配偶身分、公司規模、在日年資與日語能力
• 有些案子即使年收不錯，也可能因在留期間太短而保守審查

換句話說，非永住者買房最大的問題，不是契約，而是金融機構願不願意跟你建立 20–35 年的關係。

フラット35：很多人會拿來評估，但不是每個非永住者都能輕鬆用

【フラット35】是很多人在日本買房時會研究的固定利率方案。它的好處是：

• 固定利率路線明確
• 產品知名度高
• 對某些買方來說比一般民間銀行更容易比較

但台灣讀者要注意一點：不要把它想成「沒有永住也一定能辦」的萬用解法。 實際是否可用，仍會受承作金融機構、當期商品規則、你的身分與物件條件影響。

實務上你該怎麼看待它

• 它是一條值得問的路
• 但不是只要看見 Flat 35 就等於你一定可貸
• 請直接向承作銀行確認：你的在留資格、年收入、年資、自備款與物件條件是否符合

如果你是非永住者，先把 Flat 35 當成可諮詢的選項，而不是先入為主的標準答案，通常比較安全。

購屋流程：10 步驟版本

第 1 步：明確目的

你買的是：

• 自住
• 長期定居
• 退休預備
• 出租投資

目的不同，你對地段、坪數、管理費、貸款與稅務的容忍度都會差很多。

第 2 步：決定預算與自備款

先把以下一起算進去：

• 頭期款
• 仲介費
• 稅費
• 登記費
• 司法書士費用
• 搬家、家電、保險與裝修費

第 3 步：找物件

你可以透過不動產公司、ポータルサイト、新築建商案場等找屋。這一步不要只看「月付是不是跟房租差不多」，還要看持有總成本。

第 4 步：事前審查（仮審査）

若要貸款，通常會先做房貸的初步審查。這一步可以幫你知道：

• 銀行大概願意貸多少
• 利率條件可能落在哪裡
• 你是不是該先調整自備款或預算

第 5 步：提出買付申込

看到喜歡的物件後，通常會先提交購買意向書或申込。這不等於最終契約，但代表你要正式往下談。

第 6 步：重要事項説明

這是日本不動產交易很重要的一步。宅建士會說明：

• 產權狀態
• 管理規約
• 用途限制
• 瑕疵與風險
• 稅費與費用負擔

不懂的地方一定要停下來問。 尤其是中古物件，這一步常藏著未來幾十萬、幾百萬日圓的差異。

第 7 步：簽約與支付手付金

簽約時常需支付手付金，契約條件、解約條款、交屋日期、附帶設備都要確認。

第 8 步：正式房貸審查

銀行會在這一階段看得更細。收入證明、在留卡、課稅資料、雇用狀況、物件估值都可能被重新檢查。

第 9 步：交屋與登記

交屋時會辦理：

• 付款
• 所有權移轉
• 抵押權設定
• 鑰匙交付

這一段通常會有司法書士協助。

第 10 步：入住與後續稅務手續

自住者之後還可能要處理房貸控除、保險、固定資產稅通知、管理費自動扣款等事。

費用結構：別只盯著房價本身

很多第一次買房的人，會把預算幾乎全放在物件總價，結果簽約前才發現現金壓力很大。

常見一次性成本

項目	說明
仲介手數料	常見公式：物件價格 × 3% + 6 萬日圓 + 消費稅
登錄免許稅	所有權移轉、抵押權設定等登記稅
不動產取得稅	取得不動產時課一次
司法書士費用	代辦登記與文件確認
印紙稅	契約書用印紙
火災 / 地震保險	銀行與管理實務上常見

粗略感覺

如果你買的是一般住宅，自備現金通常不只頭期款。實務上，另外抓物件總價的數％作為交易附帶成本，通常比較保險。

不動產取得稅：買一次就會遇到

不動產取得稅是買房後常被忽略的一筆。它不是每年都繳，而是在取得不動產時課徵。

你該知道的重點

• 住宅通常有輕減措置
• 新築與中古適用條件不同
• 中古屋常會看建築年月、耐震條件等
• 土地與建物的計算不完全一樣

實務建議

不要先用網路計算器就把金額當定論。先請仲介、司法書士或稅務窗口確認你這一戶是否有住宅輕減、適用條件是否成立。

住宅ローン控除：外國人也可能適用，但請把「自住」兩字看得很重

很多台灣人會問：外國人可以用日本的房貸抵稅嗎？

關鍵不是國籍，而是你是否符合住宅借入金等特別控除的法定條件。常見判斷點包括：

• 是否為自住住宅
• 是否在規定期間內入居
• 房貸期間與要件是否符合
• 是否有正確申報所得稅
• 物件本身是否符合對應條件

實務上要注意

• 第一年通常要自行辦理確定申告
• 之後若是上班族，部分情況可由年末調整接續
• 投資出租房通常不要先想成能用同樣的自住控除

固定資產稅：買下來後，每年都會遇到

這是持有成本裡最該預先估的費用之一。

常見組成

• 固定資產稅
• 都市計畫稅（視區域）

會影響金額的因素

• 土地與建物評價額
• 所在地
• 新築 / 中古
• 各種住宅特例

很多人買房前只看月貸款，買後才發現：

• 還有固定資產稅
• 還有管理費
• 還有修繕積立金
• 還有保險

所以請一定把「每月總持有成本」算出來，而不是只看房貸月付。

中古マンション vs 新築マンション vs 一戸建て，怎麼選？

類型	優點	風險 / 注意點
中古マンション	價格較務實、地段選擇多、總價較易控制	修繕積立金、耐震、管理品質差異大
新築マンション	設備新、貸款與自住體驗較直覺	單價高、交屋後折舊快
一戸建て	空間獨立、自由度高	維護責任集中，轉手與修繕風險要自己扛

我對台灣讀者的常見建議

如果你是第一次在日本買自住房，條件穩定、預算有限、重視地段與轉手性，中古マンション往往是最容易評估的一種。但前提是你願意花時間看管理組合、修繕紀錄與建築年份。

台灣人在日本置產的三個現實考量

1. 語言

你看得懂房仲介紹，不代表你看得懂重要事項説明與管理規約。真正需要高級日文的，不是看廣告，而是看風險。

2. 管理

如果你未來可能回台灣、換城市、外派，誰來處理：

• 管理費
• 稅金
• 出租
• 維修
• 信件與通知

這些都要先想好。

3. 繼承

在海外持有不動產，最後一定會碰到繼承問題。尤其如果家人主要在台灣，未來文件、戶籍、翻譯、公證與稅務協調都可能比你現在想的複雜。這也是為什麼很多長住者買房時，會把長期家族安排一起考慮。

投資目的購屋，要比自住更保守

很多人看到日本某些地區房價相對不高，就會動念想買來出租。但投資買房和自住買房，邏輯完全不同。

你要另外看這些事

• 實際租金報酬率，不是廣告數字
• 空室率
• 管理費與修繕積立金是否吃掉報酬
• 未來轉手流動性
• 外國人遠距管理成本
• 稅務申報與跨國資金安排

如果你人在日本都還沒搞清楚區域與租客市場，就先用「東京買了總會漲」去做決定，風險其實不小。

我會怎麼建議想在日本買房的台灣人

比較適合現在進場的人

• 已確定會在日本住 5 年以上
• 工作與收入穩定
• 在留資格相對穩
• 自備款足夠，不會把自己壓到只剩最低生活費
• 有能力讀懂、確認或找人協助看契約

比較適合先繼續租的人

• 還不確定城市或工作會不會變
• 還沒有清楚的頭期與稅費預算
• 想買只是因為「租房很煩」
• 把所有資金都壓在買房上

在日本買房，不是只有算划不划算，而是你的人生節奏、在留穩定度和現金流，能不能承受這個決定。 如果這三件事都對了，買房才會從壓力變成資產。