日本租套房還是住 Share House？費用、審查與生活比較

剛到日本的台灣人，在找住所時面臨第一個重大選擇：租一般套房（賃貸アパート）還是住 Share House（シェアハウス）？兩者各有優劣，適合不同的生活方式與預算。本文幫你釐清所有關鍵差異。

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一覽比較表

項目	一般套房（賃貸アパート）	Share House（シェアハウス）
初期費用	高（敷金＋禮金＋仲介費：月租×3至5倍）	低（通常只有入居費＋首月房租）
月租費用	東京1R：5萬至10萬日圓（地區差異大）	東京個室：3萬至7萬日圓
水電瓦斯費	自行負擔（月均1萬至2萬日圓）	通常含在月租內
網路費	自行申請（月約4,000至6,000日圓）	通常含在月租內
家具家電	需自備（或租帶家具物件）	通常已配備（床、桌、廚房設備）
私人空間	完全獨立	個室獨立，公共空間共用
合約期間	通常2年（可更新）	通常1至3年（定期借家が多い）
外國人申請難度	較高（需保證人或保証会社）	較低（多為外国人歓迎）
生活社交機會	低	高（與室友互動）
噪音鄰居風險	取決於物件	較高（共用空間）
退去通知	通常1至2個月前	通常1個月前

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一般套房（賃貸アパート）深入分析

費用詳解

初期費用（以東京月租7萬日圓物件為例）：

• 敷金（押金）：7萬 × 1至2 = 7至14萬日圓
• 禮金（謝禮金）：7萬 × 0至2 = 0至14萬日圓
• 仲介手数料：7萬 × 1 = 7萬日圓（約定）
• 前払い家賃（先付房租）：7至14萬日圓
• 火災保険：1至2萬日圓
• 合計初期費用：約30萬至50萬日圓不等

💡 「ゼロゼロ物件」（零敷金、零禮金）或「仲介手数料無料」物件可大幅降低初期費用，在SUUMO等平台可直接篩選。

外國人租屋的挑戰

日本房東有權拒絕外國人申請（非官方認可但實際存在）。常見障礙：

• 保證人問題：多數物件需要日本人連帯保証人，外國人通常無法提供
• 解決方案：使用接受外國人的家賃保証会社（例如 Global Trust Networks，GTN）替代保證人；實際能用哪一家，通常由物件的管理公司指定

優點

• 完全的個人空間與隱私
• 可按自己方式布置生活空間
• 長期居住穩定性高
• 適合有伴侶或家庭同住

缺點

• 初期費用高
• 外國人申請難度較高
• 需自行辦理水電、網路、家具等
• 若短期居住，違約金（違約金）高

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Share House（シェアハウス）深入分析

費用詳解

初期費用（以東京月租4.5萬日圓個室為例）：

• 入居費（事務手数料等）：0至3萬日圓
• 前払い家賃：約4.5萬日圓
• 安心費（類似保証金，部分Share House收取）：0至3萬日圓
• 合計初期費用：約5萬至10萬日圓

水電、網路、廚房設備通常已含在月租中，實際總生活費不一定比套房高，需仔細比較。

適合哪些人？

• ✅ 剛到日本，需要快速安頓（入住手續快，通常1週內可入住）
• ✅ 預算有限，想降低初期費用
• ✅ 打工度假者、留學生、短期在職者
• ✅ 想拓展人際關係、提升日語能力
• ✅ 不確定在某地住多久，需要彈性退居

不適合哪些人？

• ❌ 重視個人隱私和安靜空間
• ❌ 有伴侶或家庭（多數Share House為單人入住）
• ❌ 有特殊生活習慣（深夜工作、需要大量儲存空間）
• ❌ 計畫長期定居（定期借家合約到期可能需搬家）

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選擇建議：依情況推薦

情況	推薦選擇
剛到日本、語言不熟	Share House（手續簡單，多有中英文支援）
打工度假1年	Share House
已穩定工作、長期定居	一般套房
與伴侶同居	一般套房（2LDK或1LDK）
預算緊張	Share House（省去初期費用）
重視隱私	一般套房或獨立個室型Share House

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「外国人可」物件如何找：實際操作步驟

日本租屋市場對外國人並非全面開放，但只要知道正確方法，仍然找得到歡迎外國人的物件。

主流平台的篩選方法

SUUMO（スーモ）

1. 前往 suumo.jp，選擇「賃貸」→ 指定都道府縣
2. 進入搜尋結果頁，找到「こだわり条件」或「詳細条件」
3. 在「入居条件」欄找到「外国籍の方も入居可」（或相似選項）並勾選
4. 若找不到此選項，可在備考欄搜尋關鍵字「外国人可」或「外国籍可」

at home（アットホーム）

1. 進入 athome.co.jp，選擇賃貸搜尋
2. 在「条件を絞り込む」→「その他の条件」中找外国人可選項
3. 搜尋結果中，物件說明有「外国人の入居を断らない」或「外国人相談可」的物件

HOME'S（ホームズ）

1. 進入 homes.co.jp 賃貸搜尋
2. 詳細條件中選「外国人入居可」
3. HOME'S 有「外国人歓迎」的標記，比其他平台更明確

哪類仲介對外國人友善？

並非所有不動産仲介都願意接待外國人客戶，以下類型通常較為友善：

仲介類型	友善程度	說明
外国人向け専門仲介	★★★★★	以外國客戶為主的仲介，通常有英文、中文等多語言支援，可搜尋「外国人 賃貸 仲介」並比較評價
大手チェーン系（エイブル、アパマン）	★★★☆☆	有標準化流程，但個別店員的外語能力與友善程度差異大
地域密着型（地方小仲介）	★★☆☆☆	依地域不同，有些非常友善，有些幾乎不接外國客
大学・学校附近的仲介	★★★★☆	習慣接待外籍學生，通常有英文或中文對應能力

「外国人可」以外的關鍵條件

找物件時，除了「外国人可」，以下條件也值得同時篩選：

END

• 「保証会社利用可」：表示可以不需日本人保證人，用保証会社代替
• 「外国語対応可（英語・中国語）」：部分物件管理公司有多語言服務

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保証会社（保證人代替）的費用與申請方式

外國人租屋最大的障礙通常不是物件，而是「保證人問題」。日本大多數租屋物件要求連帯保証人（連帶保證人），但外國人在日本通常沒有可擔任保證人的日本人，這時就需要使用「保証会社」。

保証会社怎麼選、費用怎麼算

在日本租屋，通常不是你自己挑保証会社，而是物件的管理公司或房東指定合作的保証会社。你能做的是事先知道常見的收費方式，並在簽約前問清楚。

項目	常見範圍	說明
初回保証料	月租（含管理費）的 50%～100%	簽約時一次付清
更新保証料	每年 1 萬日圓左右，或月租的 10%～30%	依公司與方案而不同
外語支援	依公司而定	以外國人為主要客群的公司（例如 GTN）有英文、中文等客服

以上為常見範圍，實際費率依保証会社、物件與申請人條件而不同，請以仲介提供的報價為準。

申請所需主要文件

不同保証会社要求略有不同，但通常包含：

• 在留卡（正本）：確認在留資格與在留期間
• 護照（正本或影本）
• 收入証明：勤務先の在職証明書＋源泉徴収票、或確定申告書控え（自由業者）
• 銀行帳戶：日本銀行帳戶（作為保証費扣款帳戶）
• 連絡先：在日緊急聯絡人（不一定要日本人，可以是朋友）

申請流程簡覽

1. 物件確定後，仲介業者會提供保証会社申請表
2. 填寫申請表，提交上述文件
3. 保証会社進行審査（通常 1 至 3 天）
4. 審査通過後，簽訂保証契約，繳納初期費用
5. 之後每年繳納更新費（自動扣款或另行通知）

💡 GTN 的特別優勢： GTN 有中文客服，且提供從找房到簽約的一條龍服務，適合剛到日本、日語不夠流利的人。但他們的收費結構需仔細確認，有時含有額外的事務手数料。

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Share House 的「定期借家契約」到期：你需要知道的現實

許多 Share House 使用「定期借家契約」（定期租屋契約），這與一般套房的「普通借家契約」有根本差異，住進去之前務必了解。

定期借家 vs 普通借家

項目	定期借家契約	普通借家契約
到期後能否自動續約	❌ 不行，需重新簽約	✅ 可繼續居住（房東不能隨意趕人）
房東能否不給更新	✅ 可以，到期直接終止	❌ 有正當事由才能拒絕更新
適用範圍	多數 Share House	多數一般套房
住戶的居住保障	較低	較高

到期時的現實情境

情境一：業者允許再簽 部分業者願意再簽一次定期借家，但費用可能調整（房租小漲、安心費重新收取），或有入居申請審查程序。

情境二：業者不續約 這是定期借家契約的合法結果，業者有權在合約期滿後不再續約。若發生此情況：

• 依《借地借家法》，契約期間 1 年以上的定期借家，房東應在期滿前 1 年到 6 個月之間通知你契約將到期；未在期間內通知，房東要從通知之日起滿 6 個月後才能要求你搬離。契約期間不到 1 年的，則沒有這項通知義務
• 通知未到也不代表可以繼續住，建議提前 3 至 4 個月主動確認是否續約
• 若不續約，需在到期日前搬離

安心費（類保証金）的退還比例

許多 Share House 收取「安心費」（相當於押金），退居時的退還比例依合約規定，常見情況：

• 安心費 50% 退還（常見於中等規模業者）
• 安心費 全額 退還，扣除清潔費（較好的業者）
• 安心費不退（部分業者的「入居金」性質費用）

⚠️ 簽約前務必確認「安心費的退還條件」。 若合約中寫「返金不可」，即無法退還，不要簽完後才來抱怨。

合約到期後若暫時無處可住

若 Share House 到期、一般套房還沒找好，建議：

1. 提前 2 至 3 個月開始找下一個住所，不要等到快到期才行動
2. 緊急情況下，可暫住月租型 Guest House（ゲストハウス，週付或月付，無須長期契約）
3. 部分 Airbnb 物件提供月租選項（月額割引），可作為過渡期住所

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各價格帶的實際房況（以東京為例）

在選擇 Share House 或套房時，很多人只看數字，但不知道不同價格帶實際住到什麼環境。以下是基於東京市場的現實描述：

Share House 各價格帶

月租 3 萬日圓以下（超低預算）

• 房間大小：約 3 至 4.5 疊（約 5～7.5 ㎡，僅容下床和小桌）
• 隔音：很差，多為薄木板或布簾隔間
• 共用設備：廚房老舊、熱水器不穩定、廁所浴室共用且常有排隊情況
• 位置：通常在東京郊區（埼玉、千葉、神奈川邊陲）
• 居住者：多為剛到日本的外國人、以省錢為最高目標者
• 適合： 短期過渡、預算極有限、不在乎舒適度

月租 4 至 6 萬日圓（一般水準）

• 房間大小：約 5 至 7 疊（約 8～12 ㎡），有基本家具（床、桌、衣櫃）
• 隔音：中等，通常有實體牆或夾板牆隔間
• 共用設備：廚房設備較完整、有洗衣機（可能需要付費）、衛浴尚可
• 位置：東京 23 區外圍或近郊，通勤 30 至 50 分鐘
• 適合： 打工度假者、留學生的標準選擇

月租 6 萬日圓以上（高品質 Share House）

• 房間大小：7 疊以上，有些甚至附獨立衛浴（個室+洗面所+シャワー）
• 隔音：良好，接近一般套房水準
• 共用設備：現代化廚房、乾淨的共用客廳、有些附健身設備或工作空間
• 位置：東京 23 區中心或近郊，交通方便
• 居住者：社会人、外資企業員工、有品質要求的外國人
• 適合： 想要 Share House 社交氛圍、但不想犧牲生活品質的人

一般套房各價格帶（東京 23 區）

月租 5 至 7 萬日圓（1K、郊區）

• 房間：約 15 至 20 ㎡，無家具
• 位置：東京 23 區邊緣（足立、葛飾、江戸川等）
• 建物年齡：通常 20 至 30 年以上
• 適合節省型長期居住者

月租 7 至 10 萬日圓（1K 或 1DK、中心附近）

• 房間：15 至 25 ㎡，位置較佳
• 多數位於 23 區內，通勤時間短
• 建物年齡不一，新築比例增加

月租 10 萬日圓以上（1LDK 或新築 1K、都心）

• 可選擇新築マンション或都心1LDK
• 隔音、設備均有保障
• 適合有穩定收入的長期居住者或夫妻

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從 Share House 搬到一般套房的最佳時機規劃

很多人把 Share House 當作「過渡期住所」，最終目標是租一間自己的套房。問題是：什麼時候是換租的最佳時機？

三個關鍵條件同時具備，勝算最高

日本一般套房的審查，通常同時評估以下三個面向：

1. 穩定收入的證明（至少3個月薪資單） 日本房東最在意的是「你能不能按時繳租」。需要準備：

• 最近 3 個月的給与明細（薪資明細）
• 雇主開立的在職証明書（在職證明）
• 理想年收為租金的 36 倍以上（即年收 ÷ 12 ≥ 月租 × 3）

2. 在留期間足夠（在留卡剩餘效期最好在 1 年以上）

• 剩餘效期不足 1 年，許多保証会社不受理
• 建議在更新在留卡後再申請租屋，用新的卡（3 年或 5 年有效）去申請，審查通過率大幅提升

3. 銀行帳戶有存款紀錄

• 日本銀行帳戶（ゆうちょ、三菱UFJ 等）最好有 3 個月以上的入帳記錄
• 存款餘額建議維持 20 萬至 30 萬日圓以上（顯示財務穩定）

建議的換租時間線

在日本時間	建議動作
第 1 至 3 個月	住 Share House，熟悉環境、開設銀行帳戶
第 3 至 6 個月	積累薪資入帳記錄、確認工作穩定性
第 6 至 12 個月	若在留卡剩餘效期尚有 2 年以上，可開始看房
在留卡更新後	最佳時機，此時在留期間充裕，審查最順利

💡 不要在打工度假快結束前才換租。 定期借家契約通常至少 6 個月至 1 年，快要離日本的人簽了之後違約成本很高。換租一般套房，適合打算在日本至少再住 2 年以上的人。